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一、特色小鎮(zhèn)的產品線將更加清晰

經過2017年的產業(yè)發(fā)展趨勢分析及產品模型研究，特色小鎮(zhèn)建設始終堅持產業(yè)先導原則已成為業(yè)內共識，而產業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。

所以，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產業(yè)研究的核心。經過一年的探索實踐，特色小鎮(zhèn)的產品線已逐漸明朗，具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍圖。

根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究，我們認為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個最有前景的產業(yè)方向進行突破：

1.以康養(yǎng)為主要產業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2.以生態(tài)農業(yè)為主要產業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3.以體育運動為主要產業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4.以教育為主要產業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5.以文化旅游為主要產業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6.以高科技研發(fā)為主要產業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農業(yè)、高科技等幾個主要產業(yè)方向發(fā)展。

二、特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年，經過2017年的深度摸索和產業(yè)規(guī)劃，2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實踐。

具備長遠戰(zhàn)略規(guī)劃和產業(yè)資源優(yōu)勢的地產開發(fā)商、產業(yè)運營商等社會資本將進入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣，引領中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。

華夏幸福、綠城集團、綠地集團、華僑城集團、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯(lián)、新城控股、正榮集團等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進，一批具備產業(yè)及運營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產業(yè)為龍頭，積極推進特色產業(yè)小鎮(zhèn)的布局。

三、缺乏產業(yè)資源及運營戰(zhàn)略將提前退場

通過2017年的服務實踐及行業(yè)交流，想搭載特色小鎮(zhèn)之風以期分享政策紅利、產業(yè)紅利的社會資本不在少數(shù)。

隨著時間的推移，很多開發(fā)商已經意識到，沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產業(yè)資源、沒有產業(yè)招商及運營的能力，要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的，即使獲得開發(fā)機會也是一種無畏的冒險。

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統(tǒng)房產開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產業(yè)初期運營的想法是不切實際的，如果沒有清晰和長遠的產業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言。

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產業(yè)，開發(fā)的核心是產業(yè)運營，運營的效益是社會效益、經濟效益、生態(tài)效益等綜合效益的結合，方可在業(yè)內樹立自身的核心競爭力。

如果依然堅持用地產的開發(fā)邏輯來運作特色小鎮(zhèn)，沒有從根本上去建立產業(yè)運營的發(fā)展戰(zhàn)略，沒有足夠的資本為未來產業(yè)運營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場。

四、踐行跨界、融合、共享發(fā)展理念是趨勢

特色小鎮(zhèn)力求一、二、三產業(yè)的高度融合，追求生產、生活、生態(tài)三生融合。保持產業(yè)、文化、旅游三位一體，實現(xiàn)產業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

特色小鎮(zhèn)在確保核心產業(yè)“特”的同時，必須進行多產業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產業(yè)鏈的內生活力。

一個完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產業(yè)、衍生產業(yè)和配套產業(yè)三個層級，由內而外實現(xiàn)共榮共生共享。

1.單一產業(yè)難以為繼。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng)、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮(zhèn)。單純做任何一個產業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立，投資收益更難以保證。

2.統(tǒng)一運營才能協(xié)調發(fā)展。產業(yè)布局不同、服務領域不同、產品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮(zhèn)失去活力，投資回報遙遙無期。

3.融合的關鍵是產業(yè)鏈的挖掘、細分和創(chuàng)新。只有將當?shù)氐奶厣止に?、非遺文化、土特產、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創(chuàng)新手法實現(xiàn)被傳播、接納體驗、加工實現(xiàn)產品化、被售買。才能實現(xiàn)由核心產業(yè)向衍生產業(yè)過度，激發(fā)產業(yè)活力，最終實現(xiàn)投資效益最大化。

4.小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新。以一種前所未有的視角，再造產業(yè)流程、供應鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。

五、小規(guī)模、緊湊型、集約化、產業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū)，也不是產業(yè)園區(qū)，而是相對獨立于市區(qū)，有明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺。

特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn)，是按創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享發(fā)展理念，結合自身資源優(yōu)勢，找準產業(yè)定位，進行科學規(guī)劃，挖掘產業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發(fā)展模式。

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢。

應在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫，從追求規(guī)模到追求質量轉變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài)，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產業(yè)特色、生態(tài)特色、旅游特色等。

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業(yè)鏈關系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠郊或城市周邊區(qū)域。

但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。

六、旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結合的產物，發(fā)展的關鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境，從健康檢測、健康醫(yī)療、健康促進、慢病療養(yǎng)、精神康復、休閑養(yǎng)老角度入手，并延伸發(fā)展與健康相關的中藥、養(yǎng)生、運動、有機農業(yè)等產業(yè)，推動區(qū)域經濟發(fā)展。

1.健康產業(yè)市場潛力巨大

大健康時代下，隨著物質條件的不斷改善及精神追求的崛起，人們對健康的追求，已不再僅僅是沒有疾病，而是涉及物質和精神的各個層面，追求多元化、個性化的健康服務。

大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過排除或減少健康危險因素，達到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。

根據(jù)《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年健康服務業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上，可見市場潛力巨大。

2.國家政策支持產業(yè)發(fā)展

國務院在2016年發(fā)布的《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出，“應積極促進健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。

發(fā)展基于互聯(lián)網(wǎng)的健康服務，鼓勵發(fā)展健康體檢、咨詢等健康服務，促進個性化健康管理服務發(fā)展，培育一批有特色的健康管理服務產業(yè)，探索推進可穿戴設備、智能健康電子產品和健康醫(yī)療移動應用服務等發(fā)展。

培育健康文化產業(yè)和體育醫(yī)療康復產業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標準、規(guī)范，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地。”健康產業(yè)已經成為新常態(tài)下服務產業(yè)發(fā)展的重要引擎，在未來20年，必將迎來一個發(fā)展的黃金期。

3.健康與旅游加速融合，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎

世界醫(yī)療旅游協(xié)會報告稱全球醫(yī)療旅游產業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預計將達到7000億美元。而國際傳統(tǒng)旅游產業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%，收入效應遠遠大于傳統(tǒng)的旅游產業(yè)及醫(yī)療產業(yè)。

七、特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用，未來將呈現(xiàn)上升趨勢。PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下幾點：

1.減輕財政壓力，開拓融資渠道

以政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財政資金和社會資本，彌補特色小鎮(zhèn)資金缺口，豐富資金來源。

由于 PPP 模式下，特色小鎮(zhèn)建設所需的資金是以項目公司為主體進行融資的，因此不會增加政府部門的負債。

同時，未來通過小鎮(zhèn)進入成熟階段后產生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，可以發(fā)行資產證券化產品進行融資進一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。

當然，初期對于產業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要，政府部門通過參股 PPP 項目公司，在規(guī)劃階段也擁有相當?shù)脑捳Z權。

2.降低和分散風險

在特色小鎮(zhèn)建設中采用PPP模式，政府和社會資本通過相應的合約，對投資、建設過程中的相關責任進行明確界定。

在特色小鎮(zhèn)建設的初期，政府可以承擔較多的項目風險，而社會資本則參與風險的管控。當特色小鎮(zhèn)的項目完工，社會資本參與特色小鎮(zhèn)的經營，承擔相應風險。

這樣政府和社會資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項目的不同階段管控相應風險，降低和分散風險，提高特色小鎮(zhèn)建設的效率。

3.有利的政策導向

政府為了吸引社會資本參與特色小鎮(zhèn)的建設，多方面落實相關政策，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面，解決好社會資本的投資回報問題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財政政策方面等。

4.實現(xiàn)投資回報和社會效益的平衡

特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項目，是一個融合產業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產業(yè)平臺。

定位準確、運作科學、機制合理的特色小鎮(zhèn)，未來產生的價值，可以滿足社會資本的投資回報要求。同時，對政府經濟轉型升級、新型城鎮(zhèn)化建設，都具有重要意義。

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商、產業(yè)資本、政府機構等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價值的發(fā)展路徑，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻力量。

來源：小鎮(zhèn)解讀

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